近日，福州、濟(jì)寧、青島等城市宣布，4月起，階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，“不設(shè)下限”意味著可以突破差別化住房信貸政策。對(duì)于最低首套房利率的規(guī)定，就是可以突破LPR-20，但是具體還要看銀行。

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多地取消首套房貸利率下限

4月3日起，福州階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。福州市五城區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原不低于25%，調(diào)整為不低于20%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例由原不低于35%，調(diào)整為不低于30%。住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)按照原政策執(zhí)行。

4月1日起，青島階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。本次調(diào)整適用于青島市新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部門(mén)網(wǎng)簽備案的借款人，可按新政策執(zhí)行。

目前，最新一期5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率可達(dá)3.75%，此次多個(gè)城市將下限取消，利率下調(diào)的空間更大。

值得注意的是，多地的通知中均提到了后續(xù)評(píng)估期。以青島為例，若后續(xù)評(píng)估期內(nèi)青島市新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月同比、環(huán)比均上漲，則自下一季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此前，石家莊和惠州兩地上調(diào)首套房貸款利率，引起市場(chǎng)關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，這兩地首套房貸款利率調(diào)整主要是地方根據(jù)首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行的自主調(diào)節(jié)。各地方根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變化對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整。從大趨勢(shì)上來(lái)看，多數(shù)城市房貸利率可能還是傾向于不變化或下調(diào)，尤其是當(dāng)前房貸利率較高的城市，未來(lái)可能還存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

貝殼研究院表示，截至3月底，百城整體首二套房貸利率均處于歷史低位。

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房貸利率下調(diào)的空間有多大

這一輪的差別化信貸政策始于2022年。當(dāng)年的5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

此后，政策進(jìn)一步放寬。在階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上，建立新發(fā)放首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此外，對(duì)于采取階段性下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

政策支持之下，地方自主調(diào)整房貸利率空間加大。此前，中國(guó)人民銀行發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2023年9月末，在119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，24個(gè)城市取消了下限。

2024年以來(lái)，不少城市樓市仍處于底部，且房地產(chǎn)政策以寬松為主，對(duì)于需求層面刺激仍在繼續(xù)，因此利率下限的階段性取消成為地方挖掘住房需求的有力手段之一。

從理論層面，這些城市首套房貸利率下調(diào)的空間有多大？當(dāng)前，5年期以上LPR為3.95%，按照此前最低減20個(gè)基點(diǎn)，首套房貸利率可以達(dá)到3.75%。也有不少城市放寬房貸利率下限，高則減去50個(gè)基點(diǎn)，諸如廈門(mén)首套房貸利率為3.45%。如今不少城市將下限取消，利率下調(diào)的空間更大。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，2024年3月，百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。

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具體利率水平還需由銀行確定

當(dāng)然，政府出臺(tái)引導(dǎo)性政策，具體是否下調(diào)、如何下調(diào)還要看當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)。

上述調(diào)整政策的不少城市也指出，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

李宇嘉表示，具體的利率水平在不同城市、不同人群、不同銀行，甚至同一銀行不同時(shí)期都是不同的。首先要明確的一點(diǎn)是，按揭利率的定價(jià)是一個(gè)市場(chǎng)化商業(yè)化的行為，銀行要根據(jù)自己的資金成本、內(nèi)部利潤(rùn)率要求和風(fēng)控要求、各個(gè)城市按揭貸款不良的狀況、未來(lái)按揭貸款要占據(jù)的份額，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的走勢(shì)等來(lái)確定最終的利率水平。不同時(shí)期銀行的資金成本不同，各個(gè)城市房地產(chǎn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)不同，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生案例的多少不同，這些都決定了銀行首套房的按揭貸款利率取消了下限，也可以有差異。對(duì)于不同的人群，比如體制內(nèi)、醫(yī)院學(xué)校、高凈值人群等貸款申請(qǐng)人，利率可能會(huì)更低一點(diǎn)。

此外，銀行可能會(huì)將最低利率與購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品和吸收存款掛鉤起來(lái)，而且需要注意的是，維持、下調(diào)或階段性取消這三個(gè)選項(xiàng)，銀行也有自主決策的權(quán)利。

據(jù)《新京報(bào)》 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 央廣網(wǎng)

責(zé)任編輯：王旭偉